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L'investissement
en Nue-Propriété

Fiscalité Optimale

Le schéma juridique d'investissement en nue-propriété trouve son origine au sein du Code Civil et n'est aucunement soumis à un régime fiscal temporaire (type Scellier, Pinel, …).

Sur le plan fiscal, l'investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité, il permet même d'optimiser la fiscalité globale de l'investisseur :

Impôts Fonciers


L'investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement. De fait, il n'aura aucun impôt foncier à payer.

Par ailleurs, l'abattement qu'il obtient sur le prix d'acquisition n'est soumis à aucune fiscalité.

Taxe Foncière


L'investisseur nu-propriétaire ne paye aucune taxe foncière durant toute la période de démembrement. En effet, dans le schéma de démembrement développé par CATELLA Patrimoine c'est le bailleur usufruitier qui la prend à sa charge !

Impôt sur la Fortune Immobilière


Lorsqu'un investisseur acquiert une nue-propriété, celle-ci n'entre pas dans l'assiette taxable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le propriétaire d'un bien sous usufruit locatif, dans notre modèle, n'a rien à déclarer au titre de cet impôt.

Nombreux sont alors les investisseurs qui décident de vendre un investissement immobilier taxé à l'IFI pour réinvestir en nue-propriété.

NB. Art 968 du CGI, loi de finance pour 2018

Déduction des intérêts d'emprunt


L'investisseur nu-propriétaire peut aussi optimiser sa fiscalité en contractant un emprunt bancaire pour financer l'acquisition d'un bien en nue-propriété. L'investisseur peut ainsi déduire les intérêts d'emprunt de ce crédit sur ses revenus fonciers perçus par ailleurs.

Cela est possible uniquement lorsque l'usufruit est détenu par un bailleur institutionnel à vocation sociale.

Cette faculté permet alors d'augmenter la performance financière globale du placement de manière significative.

NB. Art 31 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901 n°171

« Frais de Notaire » réduits !


Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), que l'on appelle communément « frais de notaire », sont acquittés par tout investisseur au moment de l'acquisition de son bien immobilier.

En comparaison à l'acquisition d'un bien immobilier en pleine propriété, les droits de mutation acquittés pour l'achat d'une nue-propriété sont réduits pour les raisons suivantes :

  • - Les droits sont calculés sur la valeur en nue-propriété du bien. Mécaniquement, les frais d'acte sont donc nécessairement moindres que s'ils étaient calculés sur la valeur en pleine propriété.
  • - La base taxable calculée est encore plus favorable lorsque la durée d'usufruit est supérieure à 10 ans. En effet, pour un usufruit compris entre 10 et 20 ans, la base taxable sera de 54% de la valeur en pleine propriété.

NB Art 669 2 du CGI – Loi de finance rectificative pour 2012 promulguée le 16 août 2012

Impôt sur la plus-value immobilière


Le calcul de l'impôt de plus-value, en cas de cession d'un investissement en nue-propriété au terme du démembrement, est très favorable à l'investisseur.

En effet, la base taxable de l'impôt sur la plus-value se calcule comme suit :

Prix de cession - Prix d'acquisition

Or, plusieurs leviers permettent de réduire très fortement cet impôt :

  • - On retient comme prix d'acquisition la valeur en pleine propriété du bien, au moment de son acquisition et non pas le prix de la nue-propriété réellement acquitté par l'investisseur.
  • - De plus ce prix d'acquisition peut être majoré :
    • du forfait « frais de notaire » de 7,5% quel que soit le montant des frais de notaire acquittés au départ.
    • du forfait « travaux » de 15% bien qu'aucun travaux ne sera à la charge du nu-propriétaire pendant le démembrement.
  • - L'abattement pour durée de détention est appliqué dès le jour de l'acquisition du bien en nue-propriété.

Le bulletin officiel des finances publiques BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10

NB Loi de finances rectificative pour 2014 du 29 décembre 2014 ; loi de finances rectificative pour 2015 du 29 décembre 2015

Calcul de l'impôt de plus-value