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L'investissement
en Nue-Propriété

Succession : La solution sur-mesure

Investir en nue-propriété est intéressant économiquement pour transmettre un actif dans le patrimoine de ses enfants. Cela permet de les gratifier d'un bien ayant vocation à générer une performance mécanique. L'entrée en jouissance différée constitue une véritable opportunité en matière d'anticipation successorale. En effet, les enfants n'ayant pas nécessairement le temps, ou les facultés à gérer ce bien, ils en seront néanmoins propriétaires et récupéreront la gestion du bien, et en percevront les loyers uniquement à la fin du démembrement.

A cela s'ajoute une économie d'impôt substantielle. En comparaison à la transmission d'un bien immobilier en pleine propriété, les droits de donation acquittés pour l'achat d'une nue-propriété sont réduits pour les raisons suivantes :

  • - Les droits sont calculés sur la valeur en nue-propriété du bien. Mécaniquement, les frais d'acte sont donc nécessairement moindres que s'ils étaient calculés sur la valeur en pleine propriété.
  • - La base taxable calculée est encore plus favorable lorsque la durée d'usufruit est supérieure à 10 ans. En effet, pour un usufruit compris entre 10 et 20 ans, la base taxable sera de 54% de la valeur en pleine propriété.

Exemple pour un 2 pièces en région parisienne
avec un démembrement de 15 ans

Investissement d'un bien immobilier en nue-propriété pour une valeur de 211 000 €, sur un abattement de 37% pour une durée de démembrement de 15 ans, soit un prix en pleine propriété de 337 000 €.

Assiette de taxation des frais de notaire : 337 000 € x 54% = 182 000 €

1) Acquisition et donation par un seul des parents

  • - Utilisation de l'abattement de 100K€ par parent par enfant : 82 000 €
  • - Montant des frais de notaire : 15 000 €
  • - Montant des frais de notaire en cas de donation du même bien en pleine propriété : 45 000 €
  • - Economie réalisée : 30 000 €

2) Acquisition et donation par les deux parents

  • - Utilisation de l'abattement de 100K€ par parent par enfant : 0 €
  • - Montant des frais de notaire : 0 €
  • - Montant des frais de notaire en cas de donation du même bien en pleine propriété : 25 000 €
  • - Economie réalisée : 25 000 €

Un avantage cumulatif des autres atouts de l'investissement en nue-propriété


Cette opportunité de transmission n'exclut pas pour le donateur la perception des revenus attendus pour sa retraite par exemple, à la fin du démembrement. L'investisseur peut cumuler cette opportunité de transmettre son bien en nue-propriété avec celle de conserver un usufruit dit « successif ». Son usufruit prendra alors naissance lors de l'extinction de l'usufruit constitué initialement.

Cette faculté consiste pour un notaire à procéder à la donation du bien acquis en nue-propriété, tout en précisant qu'un usufruit est réservé par le parent et que celui-ci naitra à la fin de la période de démembrement.

Ainsi, et ce quels que soient son âge et avancement successoral, un investisseur en nue-propriété a tout intérêt à cumuler les différents objectifs l'ayant conduit à réaliser son investissement avec une volonté d'anticiper sa succession.

Donner sa nue-propriété et se réserver les revenus

ACQUISITION
DU BIEN EN
NUE-PROPRIÉTÉ

Revenus
Bailleur
Nue-propriétaire
Parent acquéreur

DONATION
PAR LE PARENT
ACQUÉREUR

Revenus
Bailleur
Nue-propriétaire
Enfant

DÈS LA FIN
DE L'USUFRUIT
BAILLEUR

Revenus
Parent acquéreur
Nue-propriétaire
Enfant

DÉCÈS
DU PARENT
ACQUÉREUR

Revenus
+
propriété :
Enfant